ゼロアシストの大きなテーマとなる「仲介手数料」について掘り下げます。

不動産取引は必然と大きな金額となり、発生する仲介手数料も高額となります。

そのため、仲介手数料は法律によってしっかりと規制されています。

ルールや制限が分かれば、仲介手数料が無料になる仕組みも理解できます。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産取引の際、売主と買主の間に入って調整や契約事務などを行う不動産会社に支払う手数料のことです。

宅地建物取引業法という不動産の法律によって、不動産会社が受け取ることが出来る仲介手数料には上限が設定されています。

そのため、上限を超える仲介手数料を不動産会社が受け取った場合、法令違反となり、行政処分されます。

業法では、上限が設定されているだけで、当然に上限額を請求できるということではありません。

仲介手数料の上限額

仲介手数料は売買価格の区分ごとに上限が決められています。

400万円を超える取引は一律3％という事ではありません。

400万円を超える部分には3％という事です。

分かりやすく図にするとこのようになります。

3,000万円の場合、200万円（A)、200万円（B)、2,600万円（C)と3つに分解します。

Aには5％、Bには4％、Cには3％となります。

3,000万円の場合、10万円（A) + 8万円（B) + 78万円（C) ＝ 96万円　が仲介手数料の上限となります。

実は、上図の①②③を合計すると6万円になります。

その事から、400万円を超える取引については、以下の計算式で算出できます。

売買価格 × 3％ + 6万円 ＝ 仲介手数料

※仲介手数料には別途消費税がかかります

仲介手数料以外の費用について

仲介業務において、不動産会社は仲介手数料以外で依頼者に費用を請求することは出来ません。

例外的に、依頼者の依頼に基づいて発生した広告費・遠隔地への出張費等、認められるものもありますが、事前に両者間で合意しておく必要があります。

仲介手数料に関して、不適切な提示や請求を行なう不動産会社には注意するようにしましょう。

☑　上限額を超える仲介手数料を請求する

☑　上限額であるにもかかわらず一律で設定された手数料のような説明を行なう

☑　仲介手数料以外の費用を当然に請求する

☑　売買契約の成立前に費用を請求する

仲介手数料の請求権

仲介手数料は、売買契約が成立したとき、不動産会社の請求権が発生します。

つまり、売買契約が成立していなければ、仲介手数料を支払う必要はありません。

一般的には、売買契約成立時に仲介手数料の50％、引渡し時に残りの50％を支払うことが多いと思います。

しかし、売買契約が成立しても、全ての取引が完了している訳ではありませんので、なるべく引渡時に全額を支払う方法を交渉しましょう。

空家の特例

空家や郊外の物件など、取引価格が低い不動産は、仲介手数料も低くなってしまいます。

また、空家などは調査も複雑なため、通常の取引よりも費用が掛かってしまいます。

これでは不動産会社も取引をしたがりません。

そのため、平成30年に新たに法律が改正されました。

空家等の売買又は交換の媒介における特例 （国土交通省告示第1155号　平成30年1月1日施行）

低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が400万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。）の売買又は交換の媒介であって、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者（空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。）から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第2の規定にかかわらず、第2の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は18万円の1.08倍に相当する金額を超えてはならない。

この法律により、低廉な空家等の取引に関しては、上限を18万円（別途消費税）として請求することが可能となりました。

しかし、この請求に関しても、事前に両者間で合意しておく必要がありますので注意しましょう。