登記事項証明書を入手しよう

COLUMNスタッフコラム

登記事項証明書＝登記簿謄本とも言います。

登記簿に記録される情報は、いわば不動産の「戸籍」であり、それを読みこなせば色々なことが分かります。

しかし、その中身は法律用語だらけ・・・

そこで、今回は登記簿の基本的な読み方を勉強しておきましょう。

登記簿は法務局の出張所（登記所）に備え付けられており、誰でもその記録を入手できます。

特に不動産購入を考えている人は、契約前の確認作業として必ずチェックしておきましょう。

自分で法務局へ足を運ぶのも良し。

もちろん、不動産会社はあらかじめ用意しているはずなので、気軽に請求してみましょう。

登記簿を入手したら、いよいよその内容を読んでみましょう。

土地の登記事項証明書等の始めの部分に「地積」という欄があります。ここに記載されている面積が「土地面積」です。

ここで特に注意したいのは、登記簿上の土地面積（登記簿面積）と実際の土地面積は必ずしも一致しないということです。

その理山を説明しましょう。

土地登記簿は明治初期の土地台帳をもとに作られたものです。

当時は近代的測量法が確立される前で、計測具に「縄」を使用したため相当な誤差が生じたのです。

通常の場合、売買契約は実測面積に基づいて行うのが普通ですが、契約書では後でもめないように、売買対象面積が実測面積なのか登記簿面積なのかを表示するのが普通です。

建物面積についても注意が必要です。

建物の登記事項証明書等の始めに「床面積」という欄があり、これが登記簿上の建物面積です。

この建物面積は、専門家が測量したものであり、普通の場合誤差はありません。

しかし、不動産広告で表示されている建物面積と、登記簿上の建物面積は、面積の計算方法が微妙に違います。

したがって両者が一致しないことも多いのです。

土地の登記事項証明書等では、土地の面積や所有者は分かりますが､土地の形状や道路付け、他の土地との位置関係は分かりません。

そこで、この点を明らかにするために作られた地図（＝公図）が登記所に備え付けられています。

土地の登記事項証明書等を入手するとき、一緒に公図のコピーも入手することができます。

登記事項証明書等は３つの部分から構成されています。所在、地番、地目、家屋番号等を記載した｢表題部｣、所有権関係が記載されている｢甲区｣、所有権以外の権利関係が記載されている｢乙区｣があります。

土地の登記事項証明書等の表題部には、所在、地番･地目、地積その他が記載されています。

※地目は土地の利用状況を示す項目です。「宅地」となっていれば問題ありませんが、「山林」「原野」「田」「畑」となっているときは注意が必要です。

甲区には所有権に関する事柄が記載されています。その物件の所有者の移り変わりがつかめます。

いちばん後に記載されている所有者が通常は現在の売主であるはずですが、もしこの所有者名と売主が一致しない場合にはその理山を聞くことです。

例えば、登記上の所有者がＡさん、不動産の売主がＢさんだったとします。このときは、本当の所有者がＡさんＢさんのどちらなのか確認する必要があります。

乙区には所有権以外の権利に関する事柄が記載されています。一番多いのは抵当権設定登記でしょう。

抵当権に関する記載が沢山あれば、それだけ過去にお金を借りたということです。

しかし、過去にいろいろな抵当権等が登記されていても、それらが抹消されていれば全く問題はありません。

抵当権などの登記が抹消されていれば、その抵当権登記の欄に抹消線がつけられており、他の欄で「○○番抵当権抹消」と明記されているので分かります。

もし、まだ抹消されていない抵当権等が存在していれば、売主にローンが残っているということです。

このときは、自分が購入する時までに（または自分が売買契約を結ぶと同時に）売主に抵当権等を抹消してもらうようにします。

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